П 6 ст 8 фз 214

Содержание

Какие гарантии предоставляет 214 ФЗ дольщикам – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

П 6 ст 8 фз 214

Любая сделка с недвижимостью связана с определенной долей риска, тем более покупка квартиры в доме, строительство которого находится на начальном этапе. Но если раньше покупатель, отдавая деньги застройщику, по сути, играл в рулетку с неизвестным финалом, то после принятия в 2004 году 214 ФЗ у дольщиков появились гарантии, что новоселье все-таки состоится.

Вот только когда это произойдет, и какого качества будет квартира – все эти вопросы до сих пор для многих инвесторов долевого строительства остаются открытыми. Сегодня, по прошествии двенадцати лет после принятия закона, преимущества 214 ФЗ очевидны, хотя и сейчас есть моменты, нуждающиеся в доработке.

Но в любом случае, покупка квартиры по ДДУ является самым безопасным и надежным вариантом приобретения жилья в новостройке.

Основная цель, которую поставил законодатель, разрабатывая 214 ФЗ – обеспечить защиту дольщиков, которые являются слабой стороной договорных отношений. И сегодня у граждан, принимающих участие в долевом строительстве, появились реальные гарантии. Заключая ДДУ по 214 ФЗ, инвестор может быть уверен, что деньги, вложенные в долевой проект, не исчезнут вместе с недобросовестной компанией. Закон гарантирует дольщику получение жилья или возврата своих средств, даже при самом неблагоприятном исходе.

Принимая во внимание несомненные преимущества ДДУ, нужно отметить, что федеральный закон далеко не совершенен, он не может уберечь дольщика от банкротства строительной фирмы, повлиять на ход строительства, предотвратить заморозку стройки. От этого не застрахован ни один долевой проект, но важно то, что сегодня дольщик не остается один на один со своими проблемами, все вопросы регулируются законодательством.

Доступность и открытость информации. По закону застройщик обязан опубликовать в открытом доступе сведения о своей компании, в том числе финансовую отчетность и данные обо всех возводимых объектах.

Граждане могут потребовать у застройщика предъявить оригиналы учредительных и финансовых документов организации, документы, подтверждающие его права на землю, проектную документацию и заключение экспертов на строящийся объект.

Повышенные требования к застройщикам. Чтобы иметь возможность собирать средства для строительства дома, застройщик должен обладать собственным капиталом, в размере, установленном законодательством.

Строительная фирма может привлекать деньги только после того как соберет всю необходимую документацию: подготовит проектные документы и технико-экономическое обоснование, получит разрешение на строительство и экспертное заключение на объект.

Прозрачность и законность сделки. Договор ДДУ, заключаемый между дольщиком и застройщиком, обретает законную силу только после прохождения регистрации в Росреестре, где документ проходит полную проверку и правовую экспертизу.

Данный факт полностью исключает возможность двойных и тройных продаж одного и того же объекта, поскольку если в ходе проверки обнаружится, что квартира уже закреплена за другим дольщиком, договор не будет зарегистрирован.

По 214 ФЗ оплата за жилье производится только после успешной регистрации договора.

Гарантии качества жилья. Согласно закону застройщик обязан передать жилой объект, который по своим характеристикам и качеству соответствует проектной документации и ДДУ. Объект должен быть построен в соответствии с существующими строительными и техническими нормами.

При расхождении показателей или выявленных строительных дефектах, застройщик обязан устранить любые несоответствия и за свой счет исправить недостатки. Застройщик не может без согласия дольщика передавать помещение, фактическая площадь которого превышает запланированную на пять и более процентов.

Кроме того, он несет ответственность за переданное жилье в течение всего гарантийного срока, который по закону составляет пять лет.

Соблюдение сроков строительства. Передача жилья должна состояться точно в срок, обозначенный в договоре. При несоблюдении указанных сроков, застройщик несет финансовую ответственность и выплачивает дольщикам неустойку.

Возможность расторжения договора. При наличии оснований, указанных в 9 статье 214 ФЗ, (нарушение сроков передачи жилья, плохое качество квартиры и др.

) инвестор может расторгнуть ДДУ по своей инициативе, либо обратиться в суд, который своим решением аннулирует договор.

При расторжении договора дольщик может взыскать со строительной компании пеню за весь период действия ДДУ за незаконное пользование своими деньгами.

Гарантия получения неустойки. Если застройщик допускает нарушения условий ДДУ, не исполняет своих обязательств перед дольщиком, последний может на законных основаниях требовать с него неустойку и возмещения своих расходов. При судебном разбирательстве граждане в соответствии с законом о защите потребителей могут также взыскать с нарушителя штраф и компенсировать полученный моральный вред.
Несмотря на несовершенство и некоторые недоработки, только 214 ФЗ гарантирует гражданам безопасное участие в долевом строительстве. На сегодняшний день нет другой альтернативы. Закон избавил дольщиков от большинства рисков, которые еще до недавнего времени присутствовали в этой сфере нашей жизни.

Если вы решили стать участником долевого строительного проекта, юристы Общества защиты прав дольщиков помогут свести к минимуму возможные риски. Мы проверим репутацию и деятельность строительной компании, проведем правовой анализ застройщика и ДДУ. Наши координаты находятся в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/preimushhestva-214-fz

И снова о дду: приоритеты сместились в сторону банков

П 6 ст 8 фз 214

Доле­вое стро­и­тель­ство свя­за­но с при­вле­че­ни­ем денеж­ных средств граж­дан, у кото­рых воз­ни­ка­ют пра­ва соб­ствен­но­сти на еще не постро­ен­ный дом. Для того, что­бы обез­опа­сить граж­дан от рис­ка утра­ты иму­ще­ства или полу­че­ния нека­че­ствен­но­го жилья, в 2004 г.

был при­нят ФЗ 214 “Об уча­стии в доле­вом стро­и­тель­стве МКД…” Рас­смот­рим, каким обра­зом ФЗ о доле­вом стро­и­тель­стве регу­ли­ру­ет отно­ше­ния меж­ду застрой­щи­ка­ми и участ­ни­ка­ми доле­во­го стро­и­тель­ства сей­час? Акцен­ти­ру­ем так­же вни­ма­ние на про­ис­шед­ших в кон­це 2018 г. изме­не­ни­ях в законе.

Убе­дим­ся в том, что инте­ре­сы доль­щи­ков защи­ща­ют­ся как обещано.

Когда можно привлекать деньги граждан

Закон поста­нов­ля­ет, что при­вле­кать ср-ва граж­дан мож­но толь­ко в двух случаях:

  • на осно­ва­нии ДДУ (дого­во­ра о доле­вом участии);
  • в ЖСК (жилищ­но-стро­и­тель­ном коопе­ра­ти­ве), веду­щем стр-во на земель­ном участ­ке, выде­лен­ном им в без­воз­мезд­ное вре­мен­ное поль­зо­ва­ние из госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го земель­но­го фонда.

Феде­раль­ный закон 214 не каса­ет­ся инве­сти­ци­он­ной дея­тель­но­сти, свя­зан­ной со стро­и­тель­ством недви­жи­мых объ­ек­тов, в т. ч. и МКД, кото­рая не осно­ва­на на ДДУ. Юри­ди­че­ские лица или ИП, свя­зан­ные с инве­сти­ци­я­ми, не име­ют пра­во пере­да­вать жилье в соб­ствен­ность по дого­во­ру уступ­ки тре­бо­ва­ний (ч. 3, ст. 1 ФЗ 214).

Закон о ДДУ име­ет отношение:

  • к про­грам­ме рено­ва­ции, про­во­ди­мой в Москве;
  • к защи­те доль­щи­ков при несо­сто­я­тель­но­сти застрой­щи­ков (осно­ва­ние — ФЗ № 218 от 29.07.2017 г. О пуб­лич­но-пра­во­вой защи­те прав дольщиков).

Кто такие застройщики

В роли застрой­щи­ков могут быть, соглас­но ст. 2 ФЗ 214:

  • хозяй­ствен­ное обще­ство с опы­том стр-ва МКД не менее 3 лет, общей пло­ща­дью постро­ен­ных объ­ек­тов не менее 5000* м2 и раз­ре­ше­ни­ем на веде­ние тако­го стр-ва, име­ю­щее в соб­ствен­но­сти (арен­де или суб­арен­де) земель­ный участок;
  • неком­мер­че­ская фон­до­вая орга­ни­за­ция, создан­ная в соот­вет­ствии с зако­ном о защи­те дольщиков.

*Зна­че­ние, уста­нов­лен­ное послед­ней редак­ци­ей зако­на от 25.12.2018 г.

Объекты долевого строительства

Объ­ек­та­ми могут высту­пать не толь­ко жилые/нежилые поме­ще­ния, но так­же маши­но­ме­ста, кото­рые пере­да­ют­ся доль­щи­ка­ми после того, как застрой­щи­ку дали доб­ро на вве­де­ние объ­ек­та в эксплуатацию.

Что нового появилось в Федеральном Законе № 214 в 2018 — 2019 гг

ФЗ № 214 пре­тер­пе­ва­ет непре­рыв­ные изме­не­ния. Суть зако­на, тре­бо­ва­ния к застрой­щи­кам, поря­док выпла­ты неустой­ки доль­щи­кам рас­кры­ты в этой ста­тье.

Отмена жилищных сертификатов

В июле 2018 г. из ч. 2 ст.1 ФЗ 214 убра­ли, нако­нец, под­пункт 2, раз­ре­ша­ю­щий при­вле­че­ние средств граж­дан эми­тен­та­ми земель­ных участ­ков (соб­ствен­ни­ка­ми и арен­да­то­ра­ми) путем про­да­жи им жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов.

Дан­ная фор­ма при­вле­че­ния поз­во­ля­ла застрой­щи­кам брать фак­ти­че­ски день­ги в долг у насе­ле­ния вза­мен на не под­креп­лен­ные в пра­во­вом смыс­ле обе­ща­ния предо­ста­вить на эти сред­ства жилье.

Век­сель­ные дого­во­ры не содер­жа­ли инфор­ма­ции о кон­крет­ной квар­ти­ре, в резуль­та­те чего прак­ти­ко­ва­лась про­да­жа боль­ше­го коли­че­ства век­се­лей, чем было жилых поме­ще­ний в воз­во­ди­мых МКД.

Вни­ма­ние! Эми­тен­ты, раз­ме­стив­шие жилищ­ные сер­ти­фи­ка­ты до 1.07.2018 г., име­ют пра­во при­вле­кать при их помо­щи ср-ва доле­вых участников.

Больше информации о застройщике и безналичная оплата

Застрой­щи­ки теперь про­хо­дят более тща­тель­ную про­вер­ку. Полу­чить раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство МКД и подоб­ных объ­ек­тов теперь не так просто.

Доба­ви­лась инфор­ма­ция, кото­рую дол­жен предо­став­лять застрой­щик (ст. 3.1 ФЗ):

  • гра­до­стро­стро­и­тель­ный и пла­ни­ро­воч­но-орга­ни­за­ци­он­ный пла­ны участ­ка под строительство;
  • доку­мен­ты, инфор­ми­ру­ю­щие о нали­чии соб­ствен­ных финан­сов и ста­биль­но­сти застройщика;
  • инфор­ма­ция о про­це­ду­ре банкротства;
  • изве­ще­ние о нача­ле стр-ва или рекон­струк­ции объекта;
  • номер сче­та и бан­ков­ские рек­ви­зи­ты, сооб­ще­ние об откры­тии и закры­тии счета.

Изме­нил­ся п. 3 ст. 5:

Опла­та цены дого­во­ра (еди­но­вре­мен­ная или поэтап­ная) про­ис­хо­дит без­на­лич­ным спо­со­бом (поправ­ка была сде­ла­на 1 июля 2018 г.).

Одна­ко тре­бо­ва­ние к мас­шта­бам стро­и­тель­но­го опы­та умень­ши­лось с 10 тыс. кв. м. до 5 тыс:

С 25 декаб­ря 2018 г. раз­ре­ше­но при­ни­мать уча­стие в доле­вом стро­и­тель­стве застрой­щи­кам, постро­ив­шие объ­ек­ты с общей сум­мар­ной пло­ща­дью не менее 5 тыс. кв. м.

Обеспечение обязательств застройщика изменилось

Увы, но ФЗ 214 уста­нав­ли­ва­ет обя­за­тель­ства застрой­щи­ка более перед бан­ка­ми, чем перед участ­ни­ка­ми доле­во­го стро­и­тель­ства. И все ново­вве­де­ния в этой обла­сти каса­ют­ся упро­ще­ния про­це­ду­ры заклю­че­ния ДДУ для застрой­щи­ков и кре­дит­ных организаций.

По-преж­не­му основ­ным спо­со­бом обес­пе­че­ния дол­го­вых обя­за­тельств застрой­щи­ка перед доль­щи­ком явля­ет­ся залог, в роли кото­ро­го высту­па­ет сам земель­ный уча­сток и объ­ект неза­вер­шен­но­го стр-ва.

Залог дол­жен обес­пе­чи­вать воз­врат денеж­но­го взно­са и упла­ту неусто­ек в виде пени и штра­фов доль­щи­ку со сто­ро­ны застрой­щи­ка (п.4 ст. 13 ФЗ 214).

Одна­ко если застрой­щик кре­ди­ту­ет­ся не толь­ко у доле­во­го участ­ни­ка, а преж­де него взял целе­вой займ в бан­ке, то зало­го­дер­жа­те­лем будет банк:

Ч. 7 ст. 13 в новой редак­ции гла­сит, что пере­да­ча зало­га дру­гим зало­го­дер­жа­те­лям воз­мож­на толь­ко с согла­сия доль­щи­ков, если толь­ко он не пере­дан в банк в каче­стве обес­пе­че­ния воз­вра­та кре­ди­та. Добав­ле­ние усло­вия “с согла­сия доль­щи­ка” никак не умень­ши­ло пре­иму­ще­ствен­ное пра­во бан­ка на залог застройщика.

Ч. 6 ст. 13 ФЗ 214 допус­ка­ет при­вле­че­ние денег доле­вых участ­ни­ков, если:

  • зало­го­дер­жа­те­лем будет при­знан банк, где был взят целе­вой кредит;
  • зало­го­дер­жа­тель согла­сит­ся рас­смат­ри­вать зало­жен­ное иму­ще­ство в каче­стве гаран­та и будет согла­сен, с тем, что с вво­дом объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию пра­во зало­га пере­ста­нет рас­про­стра­нять­ся на ОКС (на осно­ва­нии п.8 ст.13).

Бре­мя обя­за­тельств, воз­ло­жен­ных на застрой­щи­ков, ста­ло умень­шать­ся еще в 2017 г.: из ФЗ убра­ли ст. 15.1, 15.2 и 15.3, а из ст. 12.1 — пп. 2 и 3, кото­рые, поми­мо зало­га, мог­ли высту­пать гаран­ти­ей воз­вра­та ср‑в дольщику:

  • Обес­пе­че­ние обя­за­тельств застрой­щи­ка путем бан­ков­ско­го поручительства.
  • Стра­хо­ва­ние граж­дан­ской ответ­ствен­но­сти застрой­щи­ка (обя­зан­ность заме­ни­ли пра­вом, соглас­но ст. 15.6).
  • Обя­за­тель­ство застрой­щи­ка заклю­чать дого­во­ры пору­чи­тель­ства с дру­ги­ми лица­ми, если его устав­ный капи­тал менее 10 % от сто­и­мо­сти объекта.

Деньги дольщиков будут размещаться на особых счетах

Важ­ное ново­вве­де­ние про­изо­шло 25 декаб­ря 2018 г.

Если застрой­щик вос­поль­зо­вал­ся целе­вым кре­ди­том, день­ги застрой­щи­ков долж­ны раз­ме­щать­ся на сче­те эскроу в том же бан­ке, где кре­ди­ту­ет­ся застрой­щик (п.1.1 ст. 15.4).

Плю­сы для доль­щи­ка здесь в том, что день­ги теперь под кон­тро­лем бан­ков, и не могут исполь­зо­вать­ся неиз­вест­но на что. (Как выяс­нит­ся далее, день­гам доль­щи­ков мож­но най­ти еще 101 спо­соб полез­но­го применения).

Мину­сы ново­вве­де­ния — счет эскроу бес­про­цент­ный, и забрать день­ги доле­вой участ­ник с него про­сто так не сможет.

Рас­тор­же­ние дого­во­ра в одно­сто­рон­нем поряд­ке воз­мож­но для доль­щи­ка в сле­ду­ю­щих случаях:

  • невы­пол­не­нии застрой­щи­ком сво­их обязанностей;
  • несо­от­вет­ствии каче­ства объ­ек­та дого­вор­ным требованиям;
  • при дру­гих при­чи­нах, опи­сан­ных в.ст. 9;
  • по тре­бо­ва­нию кре­ди­то­ра досроч­но пога­сить займ и обра­ще­нию взыс­ка­ния на ЗУ;
  • при банк­рот­стве или лик­ви­да­ции застройщика.

Застрой­щик сам дол­жен сооб­щить в банк о “нали­чии осно­ва­ний для рас­тор­же­ния дого­во­ра” доль­щи­ком, но толь­ко в одном слу­чае — при тре­бо­ва­ни­ях кре­ди­то­ра о воз­вра­те кре­ди­та. Хотя банк пре­крас­но осве­дом­лен о сво­их соб­ствен­ных тре­бо­ва­ни­ях. А о невы­пол­не­нии сво­их основ­ных обя­за­тельств по ДДУ, банк­рот­стве или лик­ви­да­ции мож­но и не сообщать.

Полу­ча­ет­ся, бан­ку важ­ны толь­ко соб­ствен­ные инте­ре­сы, а доль­щик по-преж­не­му не избав­лен от всех осталь­ных рис­ков (мало того, что банк бес­плат­но вер­тит­ся на его сред­ствах и дает их в виде кре­ди­тов застрой­щи­кам). Пре­крас­ная схе­ма: все в одних руках. Рань­ше доль­щи­ки зави­се­ли от застрой­щи­ков, а теперь обе сто­ро­ны ДДУ в зави­си­мо­сти от банков.

  • Банк в рам­ках борь­бы с кор­руп­ци­ей, отмы­ва­ни­ем денег и тер­ро­риз­мом может отка­зать­ся от заклю­че­ния дого­во­ра-эскроу с одной из сто­рон. Вто­рая сто­ро­на полу­ча­ет воз­мож­ность одно­сто­рон­не­го рас­тор­же­ния дого­во­ра (п. 11, ст. 15.5).
  • Еще один риск для доль­щи­ка — воз­мож­ность утра­ты лицен­зии самим бан­ком на фоне мас­со­вых отзы­вов лицен­зий. Хотя иметь эскроу сче­та могут дале­ко не все бан­ки (пра­во на такие сче­та сопря­же­ны с рядом тре­бо­ва­ний), это не дает пол­ной гаран­тии, что одна­жды и такой банк не разорится.

Бан­ков со спец-сче­та­ми все­го око­ло двух десят­ков: мало­ва­то для огром­ной армии застрой­щи­ков и кре­ди­то­ров. Это может поро­дить дефи­цит кре­ди­то­ва­ния, рост про­цент­ной став­ки и, как след­ствие, подо­ро­жа­ние жилья на пер­вич­ном рынке.

На что теперь идут деньги дольщиков

Ску­пая стро­ка ст.18 о том, что “день­ги доле­вых участ­ни­ков могут быть исполь­зо­вать­ся толь­ко на стро­и­тель­ство МКД и дру­гих объ­ек­тов” с 2004 г. пере­ро­ди­лась в гигант­скую про­сты­ню с 20 пунк­та­ми при­ме­не­ния ср‑в. Теперь день­ги доль­щи­ков застрой­щик может исполь­зо­вать абсо­лют­но на все, что свя­за­но с этим стро­и­тель­ством и не только:

  • при­об­ре­те­ние земли;
  • состав­ле­ние пла­нов застройки;
  • под­ве­де­ние инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций и созда­ние объ­ек­тов инфраструктуры;
  • дого­вор осво­е­ния территории;
  • дого­во­ры о раз­ви­тии и ком­плекс­ном осво­е­нии территории;
  • опла­ту про­цен­тов за кредиты;
  • упла­та нало­гов и сборов;
  • пла­та за содер­жа­ние поме­ще­ний, маши­но-мест до пере­да­чи их в собственность;
  • реги­стра­ция прав собственности;
  • пла­та ком­мер­че­ско­му испол­ни­те­лю застройщика;
  • вре­мен­ное раз­ме­ще­ние сво­бод­ных средств застрой­щи­ка на депо­зи­те того же бан­ка, где нахо­дит­ся его рас­чет­ный счет (!).

Пол­ный спи­сок — в ст. 18  ФЗ 214.

Доль­щи­ки теперь пла­тят бук­валь­но за все. Сла­бо верит­ся как-то, что эти рас­хо­ды не будут вклю­че­ны в сто­и­мость жилья…

Заклю­че­ние

К поло­жи­тель­ным сто­ро­нам ФЗ № 214  об уча­стии в доле­вом стро­и­тель­стве мож­но отнести:

  • отме­ну жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов и дру­гих цен­ных бумаг с целью при­вле­че­ния денег для строительства;
  • более тща­тель­ную филь­тра­цию и про­вер­ку застройщиков;
  • вве­де­ние без­на­лич­но­го спо­со­ба опла­ты цены договора;
  • кон­тро­ли­ру­е­мое раз­ме­ще­ние средств дольщиков.

В то же вре­мя мож­но отметить:

  • явное уси­ле­ние роли бан­ков в доле­вом строительстве;
  • их при­о­ри­тет­ную роль в каче­стве залогодержателей;
  • сни­же­ние тре­бо­ва­ний к обя­за­тель­ствам застрой­щи­ка перед доле­вы­ми участниками;
  • уве­ли­че­ние целе­вых воз­мож­но­стей исполь­зо­ва­ния денег доль­щи­ков, в то вре­мя как послед­ние даже не име­ют пра­ва полу­чать за это проценты.

Дан­ные фак­то­ры в сум­ме не дают пол­ной гаран­тии доле­во­му участ­ни­ку и могут при­ве­сти к подо­ро­жа­нию жилья в новостройках.

Открыть пол­ную вер­сию  ФЗ 214 послед­няя редак­ция от 25 декаб­ря 2018 г.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/fz-214.html

Новая редакция 214 ФЗ – 2020, скачать, и читать

П 6 ст 8 фз 214

Проблема жилья касается многих российских граждан. В связи с этим государство создало новые идеи по решению данного вопроса, в том числе участия граждан в долевом строительстве. Однако такой способ приобретения жилья не дал положительных отзывов, т.к. вложенные финансы участников могли попасть в трубу.

В связи с этим правительство приняло меры и предложило окончательно убрать привлечение средств на объекты, которые еще не построены, чтобы избежать проблем с вложением капитала  на застройку.

Когда вступят в действие последние изменения

Что касается полного запрета по вложению средств от участников, такого положения еще нет, и оно только предлагается на рассмотрение. Однако, многие другие меры по защите именно участников долевого строительства успешно были приняты, и вступят в действие 1 июля этого года.

В поправках имеется принцип совершенствования по контролю и регулированию отношений между сторонами: застройщиком и участниками, вложившими средства.

Изначально закон не имел четкой регламентации прав и обязанностей сторон, поэтому при постройке объектов:

  1. застройщики позволяли себе сдавать их намного позже срока, медлить;
  2. выполнять работу ненадлежащего качества;
  3. нежелание завершать строительство и сдавать в эксплуатацию, как прописано в договоре;
  4. возврат участникам вложенных средств при отказе от приема объекта в связи с претензиями.

На самом деле подобных проблем возникало намного больше, нежели мы привели, и строительные компании попросту чувствовали свободу, и не стремились к общей цели. Благодаря поправкам и внесению более строгих правил, многие компании попросту уже не смогут брать на себя такие обязанности, т.к. их работа не соответствует нормам законодательства.

На защиту прав людей, участвующих в строительстве как инвесторы, государство внесло изменения в закон № 214, и создало новый закон № 218, который наделяет правами и социальной защищенностью данный круг лиц.

Последний закон будет защищать инвесторов от компаний, которые в силу своего непрофессионализма не смогли достигнуть поставленной цели в строительстве или получили статус банкротства.

Краткий обзор

На сегодняшний день ФЗ 214 новая редакция 2020 содержит 27 статей, которые посвящены отдельным моментам по правам и обязанностям лиц, связанных при долевом строительстве.

Три из них после вступления  в силу новой редакции утратили силу. Нами будет приведено некоторые основные статьи, которые будет полезно читать и понимать лицам, желающим вступить в дело с долевым строительством.

Это такие статьи закона:

  • в ст. 1 описывается основная сущность отношений при вступлении в долевое строительство;
  • ст. 2 раскрывает основные понятия (кто такой застройщик, объект строительства и банк);
  • ст. 3 раскрывает права застройщика на привлечение средств от участников, а также имение документации для совершения таких действий;
  • ст. 4 посвящается понятию и особенностям договора долевого участия, которые он должен содержать в обязательном порядке;
  • ст. 5 определяет стоимость договора;
  • ст. 6 раскрывает установление сроков, отведенных на сдачу построенного объекта;
  • ст. 7 раскрывает права каждого участника, и дает гарантии по получению квартиры за вложенные средства;
  • ст. 8 прописывает порядок передачи объекта;
  • ст. 9 – возможности расторжения сделки в одностороннем порядке;
  • ст. 10 – порядок наложения штрафов за неисполнение обязательств;
  • ст. 11 – порядок перепродажи объекта иному лицу;
  • ст. 12 – об исполнении обязательств;
  • 13 и 14 ст. – обеспечение с помощью залога;
  • 15 – 18 ст. определяют порядок получения средств застройщиком;
  • 19 — 22 – порядок подачи проектной декларации;
  • ст. 23 раскрывает государственный контроль.

Что нужно знать

Если говорить о самых важных изменениях закона, основная их цель это присвоить права по защите тем гражданам, которые вступили в долевое строительство путем инвестирования средств. Многие из таких граждан могли вложить средства, и так и не получить желанную квартиру.

Плохое качество выполненных работ могло привести к отказу в приеме работ и сдачи в эксплуатацию. В связи с недостатками старой версии закона появилось множество мошеннических и подставных компаний, которые собирали деньги у людей, и потом скрывались.

Благодаря новой редакции были приняты нормы, которые коснулись ужесточения контроля по приему на работу компаний, контролю ее деятельности, проверки на прошлую судимость лиц, участвующих в качестве главных и наемных лиц, а также выбор банка и соблюдение необходимых требований по введению отчетности.

Малоэтажное жилье

Закон посвящен многоэтажным домам, однако небольшое внимание было уделено и малоэтажным постройкам. К ним будут применяться такие же требования, однако опыт работы при назначении строительной компании будет меньше.

Уставной капитал

Если ранее закон указывал на требование определенной доли уставного капитала от застройщика, теперь это не нужно.

Привлечение капитала от инвесторов долевого строительства терпит изменения, и теперь компания, которая берется за работу по возведению объекта,  должна иметь минимум 10% от стоимости всего объекта.

Авансовые платежи могут меняться, в зависимости от потребностей компании, но не более 30%.

Компенсационный фонд

В законе указывается, что каждый застройщик обязан отчислять взносы в фонд. Такое положение указано в статье 3 нового закона. В список домов, за которые делается отчисление это многоквартирные или жилые с постройкой блоками, насчитывающие не менее 3 блоков.

Если такое условие не будет выполнено, застройщик не сможет осуществить регистрацию объекта.

Какие требования

Отныне каждая стороны будет иметь значительно больше прав и обязанностей, а также обязательное соответствие требованиям закона с поправками.

К строительству

К строительству предъявляются такие требования:

  1. Перед застройкой вводится обязательное требование по проектной экспертизе, и лишь затем все могут приступать к работе;
  2. Полученное разрешение на строительство имеет силу лишь на один объект для постройки. Тоже касается и привлечения средств от участников
  3. По окончанию строительства компания обязана указать остаток в 10% с помощью декларации, которая соответствует проектной стоимости.

К застройщику

К застройщику предъявляются такие требования:

  1. Ужесточение мер по выбору застройщика для возведения объектов долевого строительства. Застройщиком может выступить только хозяйственное лицо, имеющее достаточный опыт работы в данной сфере не менее трех лет, и возведение объектов, площадь которых составляла от 10 тыс. кв. м. с успешным вводом в эксплуатацию;
  2. Подбор компаний может осуществляться лишь из ряда специализированных, которые имеют опыт в возведении многоквартирных домов.
  3. На время выполнения работ компания застройщик должна заниматься исключительно ее обязанностями, и не иметь привлечений в иной деятельности.
  4. Строитель не имеет права использовать иные средства, кроме тех, которые были выделены от участников. Имеется ввидузапрет на взятие кредитов или займов, а также их предоставление, выпуск ценных бумаг и занятие их сбытом.
  5. Компания застройщика не имеет права создавать или вести иную коммерческую и некоммерческую деятельность, а также участвовать в заключении иных договоров, не связанных с непосредственным строительством.
  6. Компания не имеет право на привлечение иных лиц, а также использовать общее имущества строительства на цели, которые не связаны с застройкой.

Введение контроля осуществляется по закону не только за компанией в целом, но ее главными лицами — руководителем и главным бухгалтером:

  • К запрету подлежат все лица, имеющие криминальное прошлое, судимость.
  • Проходящие в прошлом процесс банкротства;

Данные требования относятся и к другим привлеченным лицам от компании.

Кто контролирует выполнение норматива закона

В новом законе ст. 23 говорится о контроле деятельности государственными уполномоченными органами власти. К каждому региону прикрепляются уполномоченные лица по контролю, а зависимости от территории, где находится объект строительства.

Перспективы

Основываясь на новые поправки, мы можем заметить, что улучшения все же вошли в силу, и будут контролировать отношения с застройщиками более строго. Такое положение должно улучшить мнение среди граждан по отношению к долевому строительству, и возобновить утраченное доверие, т.к. постройка многоквартирных домов возможна только при долевом участии.

Несмотря на некоторые недостатки, которые так и остались нерешенными, правительство значительно улучшило редакцию, и нам остается лишь ждать плодов согласно новым правилам. Компаний, которых можно будет рассматривать в качестве застройщика, значительно уменьшиться, однако, уровень профессионализма и доверие того стоит.

Возможно, в законе были учтены не все коррективы, но уже сегодня мы сможем наблюдать имели ли вступившие изменения путь к решению о повышении защищенности участников долевого строительства  или нет.

Скачать

Скачать действующую редакцию ФЗ-214 и ознакомиться со всеми активными правками вы можете здесь.

Если до этого многие граждане имели сомнения по поводу вложения денег, новые поправки от государства значительно облегчат понимание и прозрачность условий. А застройщики уже имеют строгий конкурс отбора и условия работы, с которыми они должны смириться, и понять их значимость.

В новой редакции закона расширены правовые возможности проектной декларации по развитию проекта. Теперь это официальный документ, который необходимо заключить с участием юриста, нарушение условий которого принесет неприятные последствия для нарушителя.

Источник: https://iskhouse.ru/214-fz-novaja-redakcija/

О регулировании ответственности застройщика при реализации нежилых помещений физическим лицам |

П 6 ст 8 фз 214

К числу наиболее эффективных механизмов обеспечения исполнения договора долевого участия застройщиком относятся механизм взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта и механизм отказа дольщика от исполнения договора. Их эффективность обеспечивается повышенной ответственностью застройщика в случаях, когда участниками строительства являются физические лица.

Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости №214-ФЗ устанавливает особенности для регулирования правоотношений продажи будущей недвижимости в зависимости от приобретателя и от типа недвижимости. Самыми урегулированными являются отношения по приобретению помещений в многоквартирных домах. В этом случае потребитель получает максимально возможную защиту, безусловно оправданную значимостью жилья для человека.

В то же время, положения ФЗ-214 не содержат однозначного ответа на вопрос о том, распространяется ли действие закона на случаи долевого участия гражданина в строительстве нежилых помещений.

Актуальность вопроса обусловлена, в том числе, увеличением количества помещений, реализуемых застройщиками в виде апартаментов, нежилых помещений в офисных центрах и других формально нежилых помещений, фактически приобретаемых дольщиками для проживания[1]. Не меньшую значимость возможность применения положений ФЗ-214 имеет также и  для потребителей, приобретающих машиноместа, кладовки и иные помещения для семейных нужд, и для покупателей офисов и иных помещений коммерческого использования.

Несмотря на то, что распространение ФЗ-214 на иные объекты недвижимости следует даже из названия закона, регулирование таких случаев имеет многочисленные особенности. Очевидно, что при установлении данных особенностей законодатель руководствовался определенными принципами. Их выявление прояснило бы вопрос регулирования продажи нежилых помещений.

В силу прямого указания закона, положения ФЗ-214 не распространяются на отношения предпринимателей в случае заключения ими договора, отличного от договора долевого участия[2]. Данное правило применяется при участии предпринимателя в долевом строительства как жилья, так и иных помещений.

Но предпринимательский субъектный состав не означает отсутствие потребительских отношений. В частности, приобретение хозяйственным обществом возможно для целей проживания  работников, а приобретение квартиры индивидуальным предпринимателем для коммерческой цели не исключает ее использование для проживания предпринимателя и членов его семьи.

И наоборот, приобретение офиса физическим лицом без статуса предпринимателя с последующей регистрацией ИП для сдачи в аренду свидетельствует о коммерческой цели. Таким образом, руководство одним только субъектным составом привело бы к возникновению ошибок. Очевидно, что основным критерием является цель. Именно этот принцип заложен в ЗоЗПП[3].

В то же время, частью 2 ст.1 ФЗ-214 установлен и особый правовой режим, применяемый к жилым помещениям в многоквартирных домах. Закон не допускает их продажу иначе, чем по ДДУ, вступлением в кооператив, или реализацией жилищных сертификатов.

Одним из последствий нарушения данного требования при установлении намерения сторон заключить именно ДДУ является применение к правоотношениям положений ФЗ-214 независимо от названия заключенного договора.

Разъясняя применение данной нормы, Пленум ВС РФ указал, что приобретаемое гражданином жилое помещение может находиться как в многоквартирном доме, так и в ином объекте недвижимости[4]. Таким иным объектом может быть, в частности, здание смешанного назначения.

С января 2017 года к числу иных объектов также относятся жилые дома блокированной застройки.

Поскольку договор долевого участия обязателен для реализации гражданам только будущих жилых помещений, можно предположить возможность продажи иной будущей недвижимости посредством иных договоров. Таким образом, в случае реализации нежилых помещений гражданину допустимы два регулятора правоотношений.

Очевидно, что при заключении потребителем ДДУ нежилого помещения правоотношения будут регулироваться положениями ФЗ-214. По нашему мнению, при заключении ДДУ ФЗ-214 применяется в любом случае, а цель, для реализации которой гражданин приобретает нежилое помещение, не имеет значения.

В противном случае потребитель оказался бы в более худшем положении чем коммерсант, получающий такую возможность при соблюдении формы договора.

При заключении иного договора реализации нежилого помещения к правоотношениям должны применяться положения ГК РФ о продаже будущей вещи. В случае, если помещение приобретается для потребительских нужд, то помимо норм о продаже должны применяться положения ЗоЗПП. В том числе, положения, устанавливающие дополнительные гарантии для потребителя.

При этом нужно учитывать, что реализуемое де-юре нежилое помещение де-факто может быть как нежилым, так и жилым.

Данное помещение может приобретаться физическим лицом как в потребительских целях, в некоммерческих непотребительских целях,  в коммерческих целях, а также в целях использования в иной деятельности, хоть и приносящей доход, но не являющейся коммерческой.

Необходимо отметить, что предусмотренная ЗоЗПП ответственность за нарушение срока передачи намного более строгая, чем «потребительская» ответственность за нарушение срока передачи квартиры, предусмотренная ФЗ-214. Согласно п. 1 ст. 23.

1 ЗоЗПП,  договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В соответствии с п. 3 ст. 23.

1 ЗоЗПП в случае нарушения такого срока продавец уплачивает потребителю неустойку за каждый день просрочки в размере половины процента от суммы предварительной оплаты товара. Неустойка начисляется до дня фактической передачи или до дня возврата уплаченной суммы.

В то же время, ЗоЗПП хоть и дает потребителю право отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы[5], но, в отличии от ФЗ-214, не предусматривает в этом случае платы за пользование денежными средствами за период с даты передачи денежных средств до установленной в договоре даты передачи товара. Поскольку при этом потребитель имеет право на возмещение убытков, взыскиваемых сверх суммы неустойки[6], ответственность продавца в случае расторжения договора потребителем не является менее строгой.

Соответственно, оценивая риск последствий нарушения договора, разумный застройщик при продаже физическому лицу нежилого помещения, назначение которого допускает использование в потребительских целя, должен быть заинтересован в заключении именно договора долевого участия.

В то же время, значительное количество обращений наших клиентов подтверждает распространенность реализации нежилых помещений гражданам, осуществляемой с использованием предварительных договоров долевого участия, инвестиционных и иных непоименованных в ГК РФ договоров.

Анализ практики судов общей юрисдикции указывает на отсутствие единого подхода. Так, различные районные суды г. Москвы удовлетворяли требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи нежилых помещений одного и того же объекта, реализуемых по аналогичным договорам, основываясь как на нормах ФЗ-214, так и на нормах ЗоЗПП.

Как правило, применение ФЗ-214 обосновывается ч. 2 ст.

27, в соответствии с которой действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу — начиная с 1 апреля 2005 года[7].

В свою очередь, в качестве основания для применения ЗоЗПП судами указывается на возникновение правоотношений по договору до вступления в силу ФЗ-214[8].

Еще одним примером обоснования применения ЗоЗПП является сравнение суммы неустойки, рассчитанной двумя способами. По мнению Коллегии МГС, рассматривающей дела Зюзинского районного суда, ограничение неустойки по ЗоЗПП пределами цены имущества с учетом применения ст.

333 ГК РФ приводит к сопоставимости сумм, что при не обжаловании решения истцом не нарушает прав ответчика[9].

Несмотря на наличие разных подходов, в настоящее время преобладает практика применения ФЗ-214. Косвенным подтверждением данной тенденции является пункт 1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017 г.

В отличие от предыдущего Обзора[10], указывающего на необходимость применения положений ФЗ-214 независимо от формы договора только в случае реализации жилых помещений, Обзор 2017 г.  такого критерия не содержит. В то же время, в нем отсутствуют и указания на необходимость применения ФЗ-214 к случаям реализации нежилых помещений не по ДДУ, а все рассмотренные в п.

1 Обзора примеры относятся к случаям реализации квартир.

По нашему мнению, к случаям реализации нежилых помещений гражданам по договорам, отличным от договоров долевого участия в строительстве, должны применяться нормы об ответственности, предусмотренных ЗоЗПП. Такое применение наиболее правильно не только в связи с рассмотренным системным толкованием положений ФЗ-214, но и ввиду следующего:

  • поскольку целью ФЗ-214 является создание дополнительных гарантий для граждан при приобретении ими будущей недвижимости, такая цель в полной мере достигается и при применении норм об ответственности ЗоЗПП;
  • риск применения повышенной ответственности, установленной ЗоЗПП, стимулирует застройщиков заключать договоры долевого участия в строительстве;
  • при применении ФЗ-214 исходя только из субъектного состава игнорируется влияние потребительской цели, что приводит к неверному применению дополнительных гарантий в случаях приобретения гражданином коммерческой недвижимости.
[1] В соответствии с изменениями, внесенными в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве..» Федеральным законом от 03.07.

2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», если государственная регистрация первого договора долевого участия в строительстве осуществлена позже 01 января 2017 года, то положения ФЗ-214 распространяются на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки (таунхаусы, квадрохаусы и др.), состоящих из трех и более блоков.

[2] Часть 3 ст. 1 ФЗ-214

[3] Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года № 2300-1. В соответствии с преамбулой ЗоЗПП для квалификации отношений в качестве потребительских используется критерий приобретения товаров (работ, услуг) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

[4] Преамбула «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013.

[5] п.2 ст. 23.1 ЗоЗПП

Источник: http://corprf.ru/o-regulirovanii-otvetstvennosti-zastroyshhika-pri-realizatsii-nezhilyih-pomeshheniy-fizicheskim-litsam/

«Подарок под ёлочку» – Обзор декабрьских изменений законодательства о долевом строительстве

П 6 ст 8 фз 214

25 декабря 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 478-ФЗ, которым были внесены очередные глобальные изменения, затрагивающие деятельность российских застройщиков.

И вот, на рынке жилищного строительства в очередной раз меняются правила игры.

Как известно, на пути от долевого строительства к проектному финансированию застройщики не очень торопились – заранее набрали разрешений на строительство и намеревались строить по ним по старым правилам, как того предусматривали предыдущие поправки в Закон № 214-ФЗ (которые, кстати, были приняты менее чем полгода назад!).

Но законодателей такое положение не устроило, поэтому решено было застройщиков простимулировать не «пряником», а «кнутом». Итог – фактическая отмена «переходного периода» для застройщиков, которые строят по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года.

С принятием Закона № 478-ФЗ такие застройщики должны будут с 1 июля 2019 года перейти на привлечение средств дольщиков с обязательным использованием эскроу-счетов, за исключением тех проектов, которые находятся в значительной степени готовности.

Как рассчитать критерии соответствия застройщика исключениям – должен в ближайшее время определить Минстрой и утвердить Правительство РФ.

Эти правила – наиболее чувствительная для застройщиков часть нововведений Закона № 478-ФЗ.

Далее – об основных внесенных изменениях поподробнее.

Описание изменений изменений
Корректировка требований к застройщику и его деятельности
Замена солидарной ответственности застройщика и лиц, имеющих возможность определять его действия, на субсидиарнуюЛица, имеющие возможность определять действия застройщика (в том числе его бенефициарные владельцы), теперь несут субсидиарную ответственность за убытки, причиненные дольщикам.
Отмена плановых проверок застройщиков и увеличение оснований для внеплановых проверок, которые проводятся без уведомления застройщикаПлановые проверки застройщиков отменены (ранее они должны были проводиться на ежегодной основе). Расширен перечень оснований для проведения внеплановых проверок без предварительного уведомления застройщика и с направлением извещения в прокуратуру. К проверкам на основании поручений Президента РФ, Правительства РФ или органа госвласти субъекта РФ добавились: истечение срока исполнения предписания контролирующего органа; выявление признаков нарушения обязательных требований в ходе анализа отчетности застройщика; отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на 6 и более месяцев; требование прокурора.
Снижение требований к минимальному опыту застройщикаВместо требуемых предыдущей редакцией закона 10 000 м2 построенного жилья минимальный опыт застройщика для получения права привлечения средств дольщиков теперь составит 5 000 м2. Требования к минимальному стажу не изменятся – не менее 3-х лет.
Закрепление принципа открытия счетов эскроу в уполномоченном банке, в котором застройщиком получен целевой кредитЕсли строительство ведется за счет средств целевого кредита, то счета эскроу, куда дольщики должны оплачивать цену ДДУ, должны быть открыты в том же банке, который предоставил такой целевой кредит. При рефинансировании застройщиком целевого кредита счета эскроу по ДДУ, заключенным после этого, открываются в банке, который предоставил такое рефинансирование.
Введение обязанности застройщика уведомлять о наличии оснований для одностороннего отказа дольщика от ДДУПри наступлении оснований для отказа дольщика от ДДУ, обусловленных требованием кредитора досрочно исполнить обязательства по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на предметы залога, застройщик обязан уведомить банк, в котором открыты счета эскроу, и разместить информацию в ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней. А банк, в свою очередь, в течение 10 дней информирует дольщика – владельца эскроу-счета о наличии таких оснований для одностороннего отказа.
Отмена залога в случае привлечения средств дольщиков на счета эскроуВ случае, когда средств дольщиков привлекаются застройщиком с использованием эскроу-счетов, правила о переходе в залог дольщикам земельного участка под застройку или прав на него, а также объектов недвижимости, возводимых на нем, не применяются.
Уточняющие положения законодательства о долевом строительстве
Уточнение понятия целевого кредита (займа)*В статью 2 Закона № 214-ФЗ вносится определение целевого кредита (займа). Таковым признается кредит или заем на строительство в соответствии с условиями договора между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), который может быть использован только на цели строительства, а также кредит, предоставленный в целях рефинансирования указанного кредита или займа. В отношении целевого займа сохраняются ограничения в 20% от планируемой стоимости строительства по каждому выданному разрешению и по процентам не более ключевой ставки ЦБ РФ, увеличенной на 2 п.п.
Установление ограничений для размещения средств со спецсчета застройщика на депозиты*

Источник: https://eccon.ru/publish/podarok-pod-yolochku-obzor-dekabrskih-izmeneniy-zakonodatelstva-o-dolevom-stroitelstve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.