П 2 ст 21 214 фз

Обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве: 202-ФЗ – Новости ЕРЗ.РФ

П 2 ст 21 214 фз

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

www.alya-insaat.com

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

www.barcelonaimmo.com

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

www.versia.ru

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

256-ФЗ«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

www.edsro.center

218-ФЗ«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены

Источник: https://erzrf.ru/news/obzor-novovvedeniy-v-zakonodatelstvo-o-dolevom-stroitelstve-202-fz

Информация о проекте строительства Статья 21 ФЗ 214 (ДДУ) с ми 2017

П 2 ст 21 214 фз

1.

Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее — проект строительства), должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексомРоссийской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:

  1. о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
  2. о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);
  3. о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;
  4. о планируемых элементах благоустройства территории;
  5. о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;
  6. о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;
  7. о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения;
  8. о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме);
  9. о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  10. о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  11. о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и (или) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу;
  12. об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства;
  13. о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика;
  14.  —
  15. утратили силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ;
  16. информацию, указанную в части 6 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, предусмотренном частью 1 статьи 18.1настоящего Федерального закона.

1.1. Наряду с указанной в части 1 настоящей статьи информацией застройщик вправе включать в проектную декларацию иную не противоречащую законодательству информацию о проекте строительства.

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Источник: https://zastroy.advokati-moscow.ru/214-fz/statya-21-informatsiya-o-proekte/

Статья 21 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Информация о проекте строительства

П 2 ст 21 214 фз

Пункт 2 «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года)

2.

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом № 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.

М. обратилась в суд с иском к застройщику о возложении обязанности заменить подлежащий передаче ей объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры на равнозначный, а также о взыскании компенсации морального вреда, штрафа за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя и возмещении расходов на оплату услуг представителя.

В обоснование заявленных требований указала, что при заключении договора участия в долевом строительстве до ее сведения не была доведена информация о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении газорегуляторного пункта шкафного типа (ГРПШ) на расстоянии менее метра от окна названного выше объекта. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства, поскольку квартира расположена на первом этаже и вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме. Кроме того, ввод в эксплуатацию ГРПШ относится к газоопасным работам и, располагаясь в непосредственной близости от жилого помещения под окном, ГРПШ создает опасность для проживания в нем людей. В добровольном порядке ответчик устранить недостаток, а также заменить объект долевого строительства на равнозначный отказался.

Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, полученное ответчиком в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подтверждает соответствие построенного жилого дома строительным нормам и правилам и иным техническим регламентам, а также то, что качество жилья является пригодным для проживания в нем граждан. Достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что при возведении ГРПШ ответчиком нарушены требования СНиП и технических регламентов, не представлено.

Суд апелляционной инстанции указал также, что Законом N 214-ФЗ не предусмотрена обязанность застройщика информировать участника долевого строительства о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ним его установку.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала обжалуемые судебные постановления незаконными в части отказа в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов, указав, что действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Закона N 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В части 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

В нарушение приведенных выше норм материального права судами не учтено, что ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления М. документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о размещении в непосредственной близости от окон этого объекта ГРПШ.

Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена М. необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения.

Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права М.

посредством замены подлежащего передаче ей объекта долевого строительства на равнозначный, Судебная коллегия указала, что правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона N 214-ФЗ предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя — участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Поскольку в данном случае нормы Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов, которым такой способ защиты права участника долевого строительства, как замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный, не предусмотрен.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 мая 2016 г. N. 5-КГ16-47).

Источник: http://moj-jurist.ru/dolevoe-stroitelstvo/statya-21-fz-214/

214-ФЗ

П 2 ст 21 214 фз

Федеральный закон № 214-ФЗ обеспечивает правильное и грамотное построение отношений в сфере строительства между дольщиком и застройщиком, позволяет регламентировать каждый аспект их отношений в отдельности и целиком.

По ФЗ № 214-ФЗ узнают особенности участия в долевом строительстве многоэтажных зданий и других строений. Регистрация права – процедура, которая требует знания федерального закона.

Во 2 статье можно ознакомиться с понятиями, которые используются в законе.

ФЗ № 214-ФЗ – это гарант необходимых правовых норм и актов для совершения сделки.

Сфера влияния

Федеральный закон об участии в долевом строительстве регулирует поиски вкладчиков, процесс оформления права собственности контролируется указанным нормативным актом и включает в себя правовые нормативы по защите инвесторов, вкладчиков, дольщиков.

Права законодательства влияют на физических лиц, которые имеют договор участия в долевом строительстве.

Документ способен оградить собственника от следующих ситуаций:

  1. Мошенничество. Хоть оно маловероятно при заключении такого договора. Часто регистрируют ситуации сбора денег на стройку, которой нет. Статья 3 214-ФЗ предусматривает, что договор составляется после того, как получено разрешение на строительство.
  2. По ДДУ исключена повторная перепродажа недвижимости, проведения мошеннических манипуляций. Договор должен быть заключён на бумаге и подписан участниками соглашения. Обязательное условие – регистрация в специализированных органах. После осуществления юридических процедур бумага вступает в силу и действует для собственника гарантом.
  3. Если застройщик объявил о банкротстве, то законодательство позаботилось о защите совладельцев и других физических лиц, которые участвуют в стройке. Участнику гарантируется выполнение обязательств по договору за средства, вырученные от зарегистрированного имущества девелопера.

Стройка жилья регулируется специальной структурой – Комплексом градостроительной политики. Уполномоченные органы контролируют работу. Составляя договор, элементы стройки детализируются: указывают номер дома, улицу, квартиру и детали, которые касаются стройки.

Строительство с долевым участием регламентировано 214-ФЗ, статьи закона указывают на правовые аспекты строительной деятельности, касающиеся застройщика и вкладчиков.

Долевое строительство

Такой вид строительства подразумевает особый вид инвестиций. Физические лица становятся дольщиками, будущими жильцами; аспекты стройки регулируются с помощью правильно составленного договора долевого участия в строительстве.

Преимущество такой сделки в том, что покупка жилья на начальной стадии гораздо дешевле. Такая модель типов продажи жилья популярна, ведь квадратный метр стройки гораздо дешевле, чем квадратура готовой квартиры.

Но, важно помнить, что такой вариант строительства опасный для дольщиков. Даже если застройщик утвердил проект, а действия выполняются согласно законодательству, вероятность непредвиденных обстоятельств велика, поэтому нюансы обсуждаются с застройщиком, прописываются в договоре.

Действия застройщика контролируются на каждом этапе:

  1. Функционирует комитет по градостроительству, в котором создаются инвестиционные проекты, а также контролируется их деятельность.
  2. Структура занимается новыми проектами и решает вопросы обманутых дольщиков.
  3. Комитет влияет на продолжительность стройки, если она специально затягивается застройщиками.
  4. Далеко не все дольщики претендуют на возврат своих денег, аспект зависит от правильности составленного договора.

Новый, усовершенствованный закон о долевом строительстве контролируется Комитетом градостроительства. Ст. 18 указывает на правомерность расходования вложенных денег застройщиком. Ст. 6 Федерального закона – это залог, гарантия точной сдачи объекта, ст. 7 выступает заверением качественной постройки недвижимости по договору.

Договор долевого участия

Что такое ДДУ – сделка, которая содержит основные положения касательно процесса стройки. Текст составляется в письменной форме, подписывается физическими лицами, которые участвуют в сделке. По документам, каждый дольщик вкладывает сумму денег, после окончания стройки застройщик обязуется отдать каждому собственнику заранее выбранную квартиру.

Пункты, которые включает ДДУ:

  • точное обозначение объекта недвижимости;
  • характеристики, параметры недвижимости, нюансы стройки;
  • длительность стройки;
  • стоимость оплаты, сроки погашения;
  • гарантийные сроки;
  • ответственность застройщика в случае невыполнения обязательств.

Застройщик регистрирует каждый договор, расходы при этом берёт на себя. Неправомерные действия обжалуются в суде. Договор регистрируют в Регистрационной палате. Процессом оформления занимается девелопер.

Деятельность состоит из следующих этапов:

  1. Дольщик обязуется предоставить бумаги, копии и оригиналы.
  2. Оплата госпошлины – обязанности застройщика, для собственной безопасности чеки прикрепляются к делу.
  3. В регистрационную палату следует предоставить бумаги, приложив заявления от участника в строительстве и самого застройщика.
  4. Получить документы после регистрации. Срок первичной регистрации занимает 10 рабочих дней.

От государственного реестра зависит легальность действий, Статья 14 указывает на особенность обращения по залогу, который должен фиксироваться в ДДУ.

Важные аспекты договора

Любые взносы осуществляются только после регистрации бумаг. Если поступают требования оплатить какие-либо суммы до полного оформления, то это расценивается как серьёзное отклонение от 214-ФЗ. Каждое заинтересованное в стройке физическое лицо имеет право потребовать пакет документов, чтобы убедиться в их легальности.

Застройщик должен иметь следующие бумаги:

  • учредительная документация;
  • оригинал свидетельства о регистрации объекта;
  • заверенные документы с налоговой инспекцией;
  • утверждённый годовой отчёт, сведения о деятельности за 3 года.

Проектная документация должна содержать всю необходимую и важную информацию, макет будущей недвижимости, информацию о самом застройщике. Конечный результат стройки должен соответствовать всем нормативам и параметрам, что были оговорены перед оформлением сделки. Если в процессе были внесены изменения, то они должны в обязательном порядке быть отмеченными в договоре.

Привлечение застройщика его должностных лиц при не качественно сделанном объекте, это право каждого дольщика. Имея все документы, договора и бумаги в наличии судебное решение будет в пользу вкладчика. Статья 11 Федерального закона – это передача прав требований, которые описаны в договоре.

Уступка права требования

Уступка права – это вариант легальной замены кредитора в уже зарегистрированном обязательстве. Данный договор – это сделка, которая подразумевает передачу прав одного кредитора другому, тот может принять бумагу или отказаться от неё.

Указанный документ имеет два вида:

  1. Возмездный договор. Заключается, когда новый кредитор обязуется предоставить в заклад принадлежащее ему имущество. В этом случае составляется договор купли продажи.
  2. Бесплатный договор. Права кредитора переходят второму физическому лицу, юридически оформляется как акт дарения, не имеет дополнительной документации.

Юридически уступка права по требованию – это сделка, которая составляется юридической инстанцией с учётом индивидуальных нюансов каждого дела. Эта бумага подтверждает правомерность передачи права от одного гражданина другому. Существуют основные требования при составлении договора, которые следует учитывать.

При подписании нужно учитывать следующее:

  • сделка не может состояться, если в предыдущем договоре имеется запрет;
  • уступка права требования создаётся в том же формате, что и договор;
  • при передаче права согласие должника не нужно, если данный пункт не прописан в договоре;
  • старый кредитор обязуется передать нужную информацию по делу;
  • новый кредитор получает права предыдущего, которые были активными на момент составления сделки.

Ко всем документам должны прилагаться дополнительные бумаги по делу при передаче участнику долевого строительства его прав.

Исполнение обязательств по договору

Федеральный закон № 214 предусматривает гражданское долевое участие в строительстве. Участники сделки дают согласие исполнять обязательства, прописанные в бумагах. При невыполнении договорённостей к участнику договора применяются прописанные санкции.

Каждая из сторон должна отдавать себе отчёт в действии и выполнять прописанные обязательства.

Гражданский кодекс предусматривает применение санкций в случае невыполнения обязательств по договору:

  1. Штраф за неустойку. Этот пункт чётко оговаривается обеими сторонами при оформлении документации. Законом определяется сумма, которая оплачивается в случае невыполнения условий сделки. Нюансы, которые касаются штрафных санкций, должны быть отмечены в документах.
  2. Залоговое имущество служит гарантией, многие юридические операции составляются на основе залога. ГК РФ включает последние изменения, поэтому в случае невыполнения договорённостей, дольщик может претендовать на залоговое имущество.
  3. Поручительство выступает залогом выполнения обязательств по договору. Поручитель обязуется выполнить условие, если основной кандидат по каким-либо причинам не сможет этого сделать. Основная суть такой сделки в том, что дольщик имеет в лице поручителя гарантию выполнения сделки.
  4. Гарантия банка. В соответствии с настоящим, действующим законодательством по недвижимости, банк может выполнить юридическую сделку. При соглашении первого лица составляется договор, по которому банк при невыполнении условий выплачивает оговорённую сумму определённому физическому лицу.

Чтобы изменить условия договора долевого участие, требуется нотариально заверенный пакет документов. Ст. 21 предполагает информацию о самом проекте строительства.

Проектная декларация

В проектной декларации в соответствии с частью 1 ст. 19, застройщик имеет право указывать данные, которые не противоречит настоящему нормативному акту, информация подтверждённая документально. Статья 20 отвечает за достоверные данные о застройщике, на основании настоящего Федерального закона. Все личные сведения, а также детальную информацию обо всех участниках сделки.

Также, заполнение декларации согласно части 2 статьи 20 должно быть правдивым и соответствовать внесённым изменениям, установленным действующим нормативно-правовым актом.

Основные сведения, что указывают в документе:

  1. Личные, детальные данные, официальные адреса, электронные адреса, официальные сайты, счёт уплаты, цены.
  2. Номер государственного реестра, а также свидетельство о получении данного документа.
  3. Информация об участниках сделки, тех, кто имеет более 5 % . Составляется документ, который содержит личные данные дольщиков, процентное соотношение по недвижимости жилья.
  4. Финансовые отчёты за год, кредитные ставки, расход средств.
  5. Сведения о членстве застройщика в сопутствующих организациях по строительству.

Проектная декларация составляется на основе предоставленной застройщиком информации. Все сведения должны быть предоставленными заинтересованным лицам.

Расчёт неустойки

По новому закону каждый участник имеет полномочия требовать выплатить неустойку за невыполнение договорённостей.

Требования можно выдвигать в случае, если:

  • сдача новостройки по ФЗ прошла установленные сроки;
  • один из участников расторгает договор;
  • застройщик сдал не добросовестно выполненную работу и отказывается устранять неполадки.

Неустойка насчитывается с того числа, когда вносятся деньги на строительство, по момент расторжения договора. В случае, когда просрочена сдача квартиры, то неустойка высчитывается со следующего дня после прошедшей даты.

Если дольщик и застройщик оговорили время устранения неполадок, но они не были выполнены последним, то сумма насчитывается после оговорённой даты.

Обязательства по передаче застройщик берёт на себя порядок, установленный статьями в 214 ФЗ.

Защита прав граждан

Нормативный акт, принятый на федеральном уровне, призван контролировать и регулировать отношения между застройщиком и другими участниками процесса. Так, отдельные нормы регламентированы действия в сфере защиты прав участников стройки статьёй 23.2. Государство – это единственный защитник граждан, чьи права нарушены.

Указанная статья подробно описывает необходимые для застройщика действия, которые направлены на защиту дольщиков.

Так, согласно статье застройщик обязан:

  • вести белую бухгалтерию;
  • создать компенсационный фонд;
  • отчислять суммы установленного размера в компенсационный фонд.

Если застройщик нарушил права участников сделки, ему грозит судебное разбирательство. Для начала судебного дела одному из участников сделки следует написать заявление. Суд признаёт сделку недействительной, если для этого имеются доказательства и серьёзные на то основания.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/214-fz.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.