Земельные вопросы        15 сентября 2018        4         0

Условия выкупа арендованного коммерческого помещения

Выкуп арендованного помещения у государства субъектом малого предпринимательства

Протокол разногласий — это документ, который дает возможность сторонам внести дополнительные параметры в договор или изменить условия без изменения текста самого договора. Обычно эта практика используется сторонами, которые располагают стандартными договорами, а протоколы используют для отдельных случаев, которые выходят за рамки обычной практики. Стоит отметить, что законодательно установленной формы для протокола разногласий не существует, однако целесообразно его составить той же формы, что и сам договор.

Итак, ООО «Ромашка» согласно Административного регламента, утвержденном Постановлением Правительства Москвы № 199-ПП от 15.05.2012, обращается с заявлением о выкупе арендуемого помещения в Департамент городского имущества города Москвы с приложением следующего пакета документов:

Выкуп арендованного помещения

До 1 июля 2013 года для выкупа государственного имущества закон предусматривал еще и требование к площади (ограничивал ее размер). Площадь выкупаемого помещения не должна была превышать предельные значения, установленные законами субъектов РФ. Однако новая редакция Закона № 159-ФЗ такого ограничения не содержит.

Президиум ВАС РФ, отменив принятые по делу судебные акты, удовлетворил требования общества в полном объеме. При этом суд отметил следующее. Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, имеет право по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. С учетом того, что имущество, включенное в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включение его в такой перечень после опубликования Закона № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав.

Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа

  • Срок действия. Данное условие определяется сторонами. Если срок не установлен, то считается, что договор заключен бессрочно (в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ).
  • Права и обязанности. Основной их набор предусмотрен в Гражданском кодексе РФ. Кроме этого, стороны могут установить любые дополнительные права и обязанности, если они не противоречат действующему законодательству.
  • Ответственность сторон. В этом случае стороны также могут внести в документ дополнительные меры ответственности помимо тех, что установлены законодательно.
  • Основания для расторжения. Этот пункт содержит основания для прекращения сделки в одностороннем порядке, по желанию сторон или помимо их воли. Условия те же — данные основания не должны противоречить законодательству.
  • Заключительные положения.

    • периодичность ее внесения;
    • способ оплаты;
    • порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
  • Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:

    Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом: образец

    2.3. Все произведенные Арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются его собственностью. По окончании срока действия настоящего договора, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенного ____________________ ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Арендатора и неотделимых улучшений возмещается Арендатору.

    5.2.1. В случае нарушения Арендодателем обязательств, предусмотренных п. 4.3.1. и п. 4.3.2. настоящего договора Арендодатель обязан уплатить Арендатору штраф в размере _______ рублей, а также полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный неисполнением, в части не покрытой неустойкой;

    Читать еще -->  Какой процент от дохода могут арестовывать приставы

    Выкуп нежилых помещений из аренды

    — Произошли изменения в сторону увеличения срока рассрочки по выкупу помещений малым бизнесом с периода одного до трех лет. То есть организация, арендующая выкупаемую площадь при заключении договора купли-продажи, сможет производить оплату выкупной стоимость 3 года. При этом плата за аренду нежилого помещения, подлежащего выкупу у Москвы, не берется.

    На практике каждый арендатор рано или поздно приходит к необходимости оценить целесообразность выкупа помещений или продолжения аренды. Одним из основных факторов, определяющих выбор в пользу выкупа, является то, что вы приобретаете актив, постоянно растущий в цене.

    ВЫГОДНОЕ ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГКУДА ВЫГОДНО ВЛОЖИТЬ ДЕНЬГИ

    Существенным стало и то, что теперь предполагается распространить практику повторного направления заявки о реализации преимущественного права на покупку помещения, находящегося в аренде. Таким образом, выкуп арендованного малым бизнесом помещения может быть возможным и после получения отказа на реализацию преимущественного права, если этот отказ был получен до вступления в силу настоящего закона по причине наличия долгов или неустоек по аренде или нахождения в аренде помещения менее трех лет.

    Государственная дума в третьем чтении приняла закон, согласно которому условия выкупа арендованных малым бизнесом помещений будут упрощены.
    Согласно законопроекту, условием предоставления субъекту малого бизнеса преимущественного права на выкуп арендованного помещения станет отсутствие долгов по арендной плате и неустойкам за аренду на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости или на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на покупку помещения, взятого в аренду.

    Льготный выкуп арендуемых помещений субъектами МСП

    Отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества могут быть обжалованы в арбитражном суде в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ «Оспаривание ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц». Срок обращения в арбитражный суд в данном случае — не позже трех месяцев с момента, когда субъект МСП узнал о нарушении своих прав (п.4 ст.198 АПК РФ).

    К сожалению, законом не урегулирован вопрос о возможности изменения условий договора в случае, если договор купли-продажи арендуемого помещения, заключенный не с субъектом МСП, не предусматривает льготных условий приобретения помещений, в первую очередь — рассрочки оплаты помещения на срок до 5-ти лет, право на которую имеет субъект МСП по Федерального закона №159-ФЗ. Поскольку закон говорит о переводе прав и обязанностей в целом по договору, эти права и обязанности переходят в неизменном виде, так, как они были согласованы при заключении договора. На практике это может означать, с одной стороны, обязанность уплатить покупную цену арендуемого помещения без рассрочки (или с небольшой рассрочкой, если она предусмотрена договором купли-продажи, но не с рассрочкой в 5 лет), с другой стороны, при переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи закон не предусматривает обязанности нового покупателя — субъекта МСП — заключить одновременно договор залога приобретаемого помещения (заключение которого обязательно по Федеральному закону №159-ФЗ при оплате выкупаемого помещения в рассрочку). Также при оплате помещения в рассрочку либо с отсрочкой платежа (если отсрочка (рассрочка) оплаты предусмотрена договором купли-продажи помещения) не производится начисление процентов на сумму оставшейся оплаты за помещение исходя из 1/3 ставки ЦБ РФ.

    Новые правила выкупа арендованного имущества

    Согласно его требованиям, арендуемое имущество может быть выкуплено в рассрочку посредством осуществления предпринимателем ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. В случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен конкретный срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, будет применяться срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный трем годам.

    Читать еще -->  Ип на усн как платить алименты

    Помимо исключения из закона данных норм, поправки провозглашают, что прежний отказ в приобретении субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, обоснованный ранее существовавшим основаниям (площадь помещения и срок действия договора) не препятствует повторному обращению с заявлением о выкупе арендованного имущества.

    Преимущественное право выкупа арендуемого помещения

    Здравствуйте Павел!
    В соответствии со ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
    Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
    При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
    Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
    Таким образом, законом предусмотрено лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, но не преимущественное право его выкупа.
    Однако, стороны свободны в заключении договора и согласовании его условий. Если ваш договор аренды содержит условие о преимущественном праве на выкуп арендованного помещения, то нарушение данного права предоставляет возможность арендатору обращаться в суд с иском о защите нарушенного права.

    Добрый день!
    Наша фирма приобрела нежилое помещение находящееся в аренде.
    В договоре аренды между арендатором и предыдущим собственником есть пункт о преимущественном праве выкупа арендуемого помещения, ссылаясь на то что предыдущий собственник с соответствии с договором обязан был предложить данное помещение им в первую очередь. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд о признании сделки купли продажи не действительной со сменой субъекта договора на себя. Какие перспективы в данном деле?

    Аренда жилого помещения с последующим выкупом договор

    7.3. Во всех случаях, указанных в п. 7.2 (за исключением п. 7.2.4), при расторжении договора Арендодатель обязан вернуть Арендатору 75% от внесенной им суммы платежей в счет выкупа по п. 5.2 Платежи, внесенные в счет выкупа, перечисляются на расчетный счет Арендатора.

    4.1. Арендодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, сданного по договору аренды с правом выкупа, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.