Защита прав потребителя        03 августа 2018        16         0

Арендатор оплачивает коммунальные услуги за арендодателя ип

Арендодатель на — «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами

Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что воспользоваться «посредническим» вариантом вам, скорее всего, не удастся. Ведь для этого нужно заключать и расторгать договоры со снабжающими организациями ради каждого следующего арендатора. А если вы сдаете в аренду часть помещения, то договор в пользу арендатора должен быть заключен только в отношении этой части. Поэтому выполнить условие, поставленное Минфином, нереально.

Пытаясь «обойти» позицию Минфина, упрощенцы-арендодатели нередко пишут в посредническом договоре так: «Стороны договорились, что условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения » п. 2 ст. 425 ГК РФ . Не питайте напрасных надежд, эта фраза вас не спасет. Если у вас уже были какие-либо отношения посредничества с арендатором до момента заключения посреднического договора, то к ним можно будет с помощью этой фразы применить его положения. А «привязать» действующий договор со снабжающей организацией к поручению арендатора (данному позднее) не получится.

Арендодателю-физлицу возмещаются коммунальные расходы: нужно ли платить НДФЛ

Однако все не так однозначно. Как известно, на практике встречается два способа формирования стоимости коммунальных услуг. Так, существуют коммунальные услуги, стоимость которых не зависит от их фактического потребления (например, плата за отопление помещения зависит исключительно от его площади, а не от того, пользуется ли кто-то этим помещением). Но в то же время, например, оплата электроэнергии зависит исключительно от количества потребленных киловатт. Напрашивается простая логика: если стоимость коммунальных услуг зависит от количества их фактического потребления, а потребляет их арендатор, то почему же возмещение их стоимости должно быть материальной выгодой арендодателя?

Добрый день, коллеги! На практике при аренде недвижимого имущества у физического лица арендатор нередко возмещает арендодателю коммунальные расходы. Вопрос: что в такой ситуации происходит с НДФЛ? Являются ли суммы такого возмещения налогооблагаемым доходом физического лица?

Компенсация коммунальных услуг арендодателю

Такую позицию Минфин России высказывал и ранее (см., например, письмо от 12.11.2013 № 03-04-06/48313). При этом финансисты отмечали, что не образует экономической выгоды оплата коммунальных услуг, размер которых зависит от их фактического потребления, фиксируется на основании показаний счетчиков и возмещается на основании подтверждающих документов.

Объектом налогообложения по НДФЛ является доход физического лица (ст. 209 НК РФ). Согласно ст. 41 НК РФ под ним понимается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 НК РФ. Специалисты финансового ведомства отметили, что доходом арендодателя будут суммы компенсации только тех коммунальных услуг, стоимость которых не зависит от их фактического потребления. А та часть коммунальных услуг, которая фиксируется на основании показаний счетчиков, доходом арендодателя не является. Ведь эти расходы производились арендатором в связи с личными потребностями.

НДФЛ с возмещения коммунальных услуг при аренде помещения у физического лица

Делаем заключение: Оплата арендатором физ.лицу коммунальных услуг по факту своего собственного потребления не приводит к образованию экономической выгоды у арендодателя. И, как следствие, выплаты в виде компенсации не признаются доходом, что равноценно отсутствию объекта налогообложения. Обязанности по уплате НДФЛ не возникает. Пропуск первого шага в алгоритме рассуждений мог привести к ошибке: неверному выводу.

Как правило, арендная плата содержит 2 составляющие части расчета: основную и дополнительную. Под основной частью подразумевают только платежи за количество арендуемой площади. А под дополнительной частью обычно подразумеваются коммунальные платежи. Различные сочетания этих двух составляющих называют порядком установления арендной платы. Именно от порядка установленной арендной платы зависит удержание НДФЛ.

Читать еще -->  Разрешение на уход домой ребенка из школы

Коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения

  • В п. 2 ст. 616 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому арендатор обязан нести расходы на содержание имущества. А поскольку покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, арендатор должен компенсировать ему соответствующие затраты. Каких-либо ограничений по способу возмещения таких затрат в законе нет. Поэтому стороны могут договориться о том, что стоимость коммунальных услуг компенсируется арендодателю сверх арендной платы. Сумму выплачиваемой арендодателю компенсации арендатор может учитывать в составе материальных расходов или как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
  • Или по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие.
  • Стоимость коммунальных услуг (электроэнергии, тепла, воды и т.п.), потребленных арендатором, может возмещаться арендодателю сверх арендной платы на основании отдельного договора.
  • Иногда договор аренды помещения заключается с условием, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги непосредственно поставщикам этих услуг — различным коммунальным службам. В таком случае все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому у него данные операции в налоговом и бухгалтерском учете не отражаются.

Под грубым нарушением, согласно абз. 3 п. 3 ст. 120 НК РФ, понимаются отсутствие первичных документов, или счетов-фактур, или регистров бухгалтерского или налогового учета, систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета, в регистрах налогового учета и отчетности хозяйственных операций, денежных средств, материальных ценностей, нематериальных активов и финансовых вложений.

Коммунальные расходы при аренде

  • во-первых, договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с Гражданским кодексом;
  • во-вторых, документ, отражающий фактическую поставку энергии (например, счет, выставленный энергоснабжающей организацией).

Арендатор может самостоятельно оплачивать коммунальные расходы только в случае, если «коммунальщики» соглашаются подписать договор на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т. п.). Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). Как правило, арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Вероятность подписания договора с арендатором невелика.

Это самый простой и не вызывающий на практике споров с налоговыми инспекциями вариант. Все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы. Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе операционных расходов или расходов по обычным видам деятельности. Выбор статьи зависит от специализации арендодателя. Если сдача в аренду это основной профиль организации, значит, расходы будут «обычными». Компенсация этих затрат произойдет не явно, а через арендные платежи. Цена аренды в этом случае складывается из фиксированной части (собственно арендная плата) и из переменной части (плата за «коммуналку»).

Справедливо ли требование налоговой оплаты 6% ИП по УСН на компенсацию коммунальных платежей от сдачи в аренду коммерческой недвижимости

Однако есть и противоположная практика, когда суды считают указанные выводы не основанными на законе (постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 N 18АП-2025/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 N
А56-24646/2005).

Читать еще -->  Доп дни за сдачу крови

Есть договор на сдачу в аренду коммерческой недвижимости, согласно которому арендатор платит арендодателю постоянную часть арендной платы и переменную часть (коммунальные платежи), причём арендатор сначала оплачивает коммунальные услуги управляющей компании и затем предоставляет акты арендатору, который компенсирует эти затраты (электроэнергия, вода, тепло) по факту.

Стоимость коммунальных услуг не является доходом арендодателя

По условиям спорных договоров аренды расходы, связанные с потреблением электроэнергии, самостоятельно и сверх арендной платы несли арендаторы. Такие условия не противоречит действующему законодательству. По договорам аренды с другими арендаторами предприниматель установил иные условия оплаты коммунальных расходов. Но этот факт не свидетельствует о нарушении налогоплательщиком налогового законодательства.

Налогоплательщик неосновательно заявил об отсутствии прибыли. Спорными договорами аренды предусмотрено, что размер арендной платы составляет 20 процентов от полученной арендаторами прибыли. Согласно налоговой отчетности, арендаторы декларировали прибыль. Но, несмотря на это, арендную плату не вносили. В связи с чем предприниматель не признавал доход по данным договорам аренды и не уплачивал единый налог УСН. Предприниматель не истребовал задолженность по арендной плате со взаимозависимых арендаторов и не расторг с ними договоры. Это свидетельствует о недобросовестности налогоплательщика.

ГЛАВА 33

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

В бухгалтерском учете затраты в виде арендной платы признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету “Расходы организации” ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). Расходы по договору аренды вы отражаете по дебету счетов учета затрат (например, счет 26 “Общехозяйственные расходы”) в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (например, счет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”). Сумма НДС, предъявленная арендодателем, отражается по дебету счета 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям” в корреспонденции с кредитом счета 76 (Инструкция по применению Плана счетов).

Коммунальные услуги в учете арендодателя

Если арендная плата выражена в фиксированной сумме, не возникает и проблем с принятием к вычету НДС со стоимости потребленных коммунальных услуг. Арендатор платит лишь за аренду помещения, и предполагается, что арендодатель уже учел свои затраты на оплату таких услуг (электричество, тепло, вода и т. д.) в стоимости аренды. А арендодатель может принять к вычету суммы налога, предъявленного организациями ЖКХ, в полном объеме (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/[email protected]). Это бесспорный плюс.

Есть и небольшой минус. Необходимо начислить НДС с агентского вознаграждения. Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе посреднических договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений при исполнении любого из указанных договоров (п. 1 ст. 156 НК РФ). Следовательно, арендатору необходимо начислить НДС со стоимости вознаграждения (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/[email protected]).